La decisión de dejar en manos de terceros la gestión de tu establecimiento turístico no es baladí, pero si el operador es el correcto, puede reportar mejores resultados, seguridad y, desde luego, aliviar la carga de trabajo.
¿GESTIÓN HOTELERA EXTERNA?
¿Tienes un establecimiento turístico y no quieres deshacerte de la propiedad, pero sí delegar en un tercero la explotación del negocio? ¿O prefieres apoyarte en quien pueda ayudarte a optimizar áreas de tu establecimiento donde no crees estar haciéndolo del todo bien?: En ambos casos, puedes estar interesado en buscar un operador hotelero que lo gestione.
Actualmente, los contratos de gestión pueden tomar infinidad de formas y modular la relación entre el propietario y el gestor hotelero, para definir exactamente qué aspectos corresponderán a cada actor y concretar la retribución de uno y otro. Una recomendación general sería no limitar en exceso el papel de la hotelera gestora para que no se vea atada de manos en la toma de decisiones para tratar de mejorar el rendimiento del negocio; pero, como propietario hotelero, asegúrate de que el contrato contempla todas las coyunturas imaginables, sobre todo en lo que refiere a asunción de costes de averías y mantenimiento o la posibilidad de que una temporada en la que el resultado de explotación sea negativo no se vuelva contra ti.
Lo más importante es escoger bien al operador o gestor. Existen las archiconocidas grandes cadenas, que en muchos casos (no todos) han optado por engrosar su lista de establecimientos a través de la gestión, sin adquirir e incluso deshaciéndose de la propiedad inmobiliaria. Meliá o Barceló son ejemplos españoles. Otras marcas, como Marriott, optan por el modelo de franquicia. Pero una hotelera grande no suele estar interesada en establecimientos que tengan menos de 100 unidades de alojamiento. Las cadenas medianas y grandes tienden a exigir unos requisitos mínimos para cada hotel y aplican un modelo de gestión, por lo general, igual.
Existen compañías de gestión hotelera independiente, más proclives a gestionar hoteles medianos o pequeños. Suelen ser más adaptables a los requisitos de hoteles o establecimientos concretos, porque su menor estructura se lo permite. Sin embargo, su poder de negociación es, evidentemente, menor.
VENTAJAS DEL OPERADOR HOTELERO: EL VALOR DE UN HOTEL NO ES EL VALOR DEL INMUEBLE
Al contrario de lo que ocurre con otros inmuebles, el valor de un activo hotelero está supeditado a la eficacia de su gestión. Si lo que queremos es aumentar el valor de nuestro hotel, contar con un operador hotelero nos puede ayudar. Si un propietario necesita financiación y recurre a un banco, el banco no medirá el valor del inmueble, sino el valor del negocio. Muchas entidades financieras prefieren que haya un operador tras el activo inmobiliario.
También te puedes servir de un operador hotelero externo si tu establecimiento se ha quedado algo obsoleto y se te hace cuesta arriba afrontar todas las reformas, el reposicionamiento y la puesta a punto del mismo en línea con tendencias actuales. No descartes un consejo: si deseas que tu establecimiento aumente su categoría, este es un buen momento: el gestor se encargará de supervisar el cumplimiento de los estándares necesarios para poder hacerlo.
Existe también la posibilidad de que, como propietario, quieras vender tu hotel, apartotel o establecimiento turístico y aumentar su valor. Entonces, no descartes buscar un operador. Fondos como Hispania, Hi Partmers o Starwood Capital son habituales de las operaciones de sale & leaseback, una estrategia financiera de venta de inmuebles con arrendamiento. Es una manera de obtener liquidez enajenando activos patrimoniales para pagar deudas o bien para financiar sus técnicas de expansión.
Desde Servitur™ continuaremos ampliando información sobre este tema en próximas publicaciones.